随着印度尼西亚（以下简称“印尼”）《综合法案》颁布后外资准入政策的松绑，印尼制造业呈现快速发展的趋势，即使在新冠疫情期间，该行业仍然对经济增长做出了主要贡献。根据SAVILL印尼工业园区服务机构的统计，在2023年第一季度，制造业对印尼国内生产总值的贡献约为23.5%，系印尼国内生产总值的最大贡献行业。印尼以相对廉价的劳动力成本、以及快速增长的消费人口，吸引着不少外国企业在印尼投资建设工厂。根据印尼工业部的统计数据，2023年1月至9月，印尼制造业投资额达413万亿印尼盾，且呈持续增长的趋势。印尼政府还推出了针对制造业的多重激励措施，例如“印尼制造4.0”计划，旨在支持本地制造业，推动下游产业的发展。印尼制造业的发展也带动了整个工业园区的迅速成长。

与此同时，随着“一带一路”倡议（BRI）和区域全面经济伙伴关系（RCEP）等战略倡议的提出，中印两国的经贸合作得以加深。中国对印尼的投资领域涵盖了基础设施、制造业、能源、矿产和农业等多个领域。其中，随着国际贸易形势的变化和开拓新消费市场的需求，制造业已成为中国企业在印尼投资的重要行业。在印尼投资设厂实务中，根据印尼法律，外国投资者在印尼设立工厂前，首先需要选择当地符合条件的工业园区，通过购买园区土地并申请相应的环评许可和建筑许可，从而符合工厂建设的前置条件。因此，印尼本地工业园区以及园区土地的确认和调查，是中国企业在印尼投资设厂的第一步。

根据印尼法律，印尼的土地权利类别较为复杂。通常而言，外资企业在工业园区内购买的土地权利类别为土地建筑权（Hak Guna Bangunan，“HGB”）。根据我们此前办理印尼工业园区土地交易的经验，印尼许多工业园区位于城市郊区或偏远地区，地理条件复杂，且不少园区甚至于与本地村庄相邻，这也增加了土地证办理以及交易过户的复杂性。此外，根据我们的项目经验，实践中，一些土地交易流程并不规范，存在合规风险。比如，卖方实际上未取得土地证，仅持有和先前的出让人签订的土地买卖协议（PPJB），并以该PPJB来证明其享有对土地的合法权利。然而，PPJB只是用于证明双方对土地交易的意向和约定，不能替代正式的土地证。同时，当地土地局对于土地交易也有自己的办理实践，这些都可能对外资企业在印尼工业园区的土地交易安排以及建厂进度产生影响。

鉴于此，投资者在印尼进行土地交易时，需要深度了解印尼法规，并妥善识别建厂前土地买卖以及后续建厂许可申请的潜在风险。因此，交易前的土地尽职调查显得尤为重要。通过土地尽职调查，投资者可以识别土地权利类别及其限制、土地使用规定、环评许可要求、过户条件，以及其他影响土地交易的因素，更好地规避潜在风险。

本文将对印尼的土地制度、土地交易流程、园区土地尽职调查关注要点等进行介绍，以帮助投资者了解印尼土地交易的客观情况和可能出现的法律问题。

二、印尼土地权利类型

目前，印尼土地制度较为复杂，涉及比较多的土地权利类别，各权利类型的有效期也不尽相同，且部分土地权利类别对印尼外资企业或外国个人存在限制。

实践中，土地交易主要涉及以下权利类型：

建筑权（HGB）这一类别的土地权利允许持有者在土地上进行建设和开发，也是实践中外资企业进行印尼工厂建设的主要土地权利类型。根据我们以往的项目经验，在土地尽职调查过程中，投资者如发现目标土地权利为HGB以外的类别，通常会要求园区先将土地权利类别变更为HGB，然后再办理土地过户手续。

三、印尼土地交易流程

在印尼进行土地交易时，外国投资者首先需要在印尼设立一家外资公司（PT PMA）作为交易主体，通过外资公司购买并持有土地权利。投资者在考察并确认拟购买地块的过程中，需要注意确认土地权利类型、核查拟开发地块的选址是否符合当地政府的用地规划（RTRW），并确认地块的未来开发用途符合公司的用地规划，以免后续申请使用土地时遇到阻碍。

根据我们的项目经验和印尼实践，外资公司购买土地通常会经过以下五个阶段：

（一）签订土地购买意向函（MOU）

在交易谈判的初期，园区通常会要求双方先签订土地购买意向函（Memorandum of Understanding，“MOU”），对土地交易的主要条件，比如地块位置、面积、价格、订金（或定金）支付、尽调安排、费用分摊等进行约定。一般而言，园区会提供MOU的版本。然而，园区提供的协议版本可能包含许多对买方不利的条款。例如，可能限制订金退还的条件，或约定若交易终止定金不予退还等。因此，我们建议投资者在签署MOU前仔细审查协议的具体条款。投资者可以通过MOU明确约定订金的退还条件、初步确定拟收购土地的具体现状、并明确园区在尽职调查过程中应承担的配合义务，确保园区可以配合在一定的时间期限内完成尽职调查。

（二）土地尽职调查

在双方签署MOU后，园区将会配合买方实施土地尽职调查，并提供相关文件。在尽职调查过程中，需要核查目标土地的相关证照，包括但不限于土地证（确认土地所有者信息、土地权利类型、有效期、土地用途是否符合区域规划等）、土地和建筑税（Pajak Bumi dan Bangunan，“PBB”）的缴税凭证、园区取得的环评许可文件（Analisis Mengenai Dampak Lingkungan, “AMDAL”）、建筑施工许可证（Persetujuan Bangunan Gedung, “PBG”）、园区管理公司的基本文件（公司商业登记证、章程等）。此外，投资者还需要核查土地上的权利负担情况。本文第四部分也会进一步介绍土地尽职调查的关注要点

（三）签订土地买卖合同（PPJB）

印尼的土地交易的法律文件主要涉及土地买卖协议（Perjanjian Pengikatan Jual Beli，“PPJB”）和土地买卖契据（Akte Jual Beli，“AJB”）。PPJB是双方正式确认土地交易条件的文件，作为有约束力的买卖协议。AJB则是双方在土地公证师（Pejabat Pembuat Akta Tanah，“PPAT”）面前签署的土地买卖契据，也是申请办理过户的正式文件。买卖双方签署AJB后，会正式提交给土地局申请过户。

完成尽职调查后，若土地上不存在影响交易的重大风险，双方将进一步协商签署PPJB。在签署PPJB后，双方须支付各自应负担的与所有权转让相关的所有费用，包括增值税（PPN）、所得税（PPH）、土地与建筑物产权购置税（Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan，“BPHTB”）以及公证费等。上述费用的计算一般取决于土地面积、土地销售价格，以及各个区域政策的规定。

（四）签署土地买卖契据（AJB）并提交土地局过户

在印尼，土地交易的流程与中国有一些不同，其中关键的一点是土地交易必须在土地公证师（PPAT）面前签署土地买卖契据（AJB）。土地公证师是经过印尼国土局（Badan Pertanahan Nasional， “BPN”）授权的专业人士，主要负责见证和记录土地交易。土地公证师可由买卖双方任一方委托或双方共同委任。值得注意的是，土地公证师会基于土地交易标的价值收取一定比例的公证费用，若土地价值较高，则相应的公证费也较高。实践中，许多外国投资者由于不熟悉印尼的土地交易公证制度，对公证费的成本没有预期，或者误认为该费用为一笔固定的行政手续费。因此，在外资公司的土地交易中，关于公证费用的纠纷并不鲜见。基于此，我们通常建议双方事先约定公证师的选任方式和公证费的承担义务，并确认公证师收费费率合理且收费结构透明。

在签署AJB的过程中，一般将有两位见证人在场。若由土地公证师主持办理，见证人一般是公证师。土地公证师会向买卖双方宣读并释明AJB 的内容和制定目的，买卖双方确认AJB的内容后，由买卖双方、见证人及土地公证师在合同上签字。随后，土地公证师将协助交易双方向当地土地局申请办理权利转让手续。手续办理完成后，外资企业将以自己的名义拥有土地权利，有权在该土地上建造房屋或其他附属设施。

四、印尼工业园区土地尽职调查常见问题

（一）土地权利类别不属于外资公司可以购买的类别

根据印尼法律，部分类型的土地权利禁止外资公司持有。例如，土地所有权（HM）仅允许印尼公民和特定的印尼法律实体持有。根据我们的项目经验，在开始土地尽职调查之前，园区通常会要求买方支付一定的订金（或定金），作为后续交易的承诺或意向金。通常情况下，在买方支付订金（或定金）后，园区才会配合进行土地尽职调查。然而，部分投资者不了解印尼对于外资持有土地存在限制性规定，导致他们在未确认土地权利类型的情况下签署土地购买意向函并支付了订金（或定金）。在后续交易过程中，如果发现土地权利类型对外资持有存在限制，而意向函中未明确订金是否可退还，则可能会引发纠纷。对于外国投资者而言，在当地寻求法律救济将可能花费较高的时间成本。因此，建议投资者在签署MOU前与园区公司先初步明确目标土地的权利类型，确保土地权利类型是外资公司可以购买的类别。如果发现土地权利不符合要求，需要评估是否可以办理土地权利类型的变更手续。须注意的是，实践中，完成权利类型变更一般也需数月之久，可能导致项目周期延长，因此，投资者在规划项目时间表时，也应充分考虑对土地权利类型变更的时间。

（二）土地权属不清晰

根据我们的经验，部分工业园区的用地来源是向当地的村民收购的土地所有权，但收购流程却并不规范——比如由村民签署放弃土地权利的声明函，并声明将地块转让给园区，但未进行正式登记并办理土地证。这种情况下，由于地块权利和交易未登记，难以确定土地交易的真实性，也难以确认园区是否支付了土地交易的对价。如交易中遇到习惯地，建议投资者对土地进行充分的尽职调查，要求园区提供所有权原始凭证，例如买卖合同、当地社区关于Girik的登记册、继承文件等。此外，建议投资者核查土地上可能存在的其他权利负担，如抵押、租赁等，确保土地交易的合法性。

（三）土地权利的期限

根据印尼法律规定，除了永久产权（HM）外，大多土地权利类型都有一定的期限限制。因此，在进行土地尽职调查时，投资者应关注目标地块的权利有效期，并了解该权利是否可以续期。一般而言，建筑权（HGB）和使用权（HP）等土地权利都有固定的有效期。如果土地权利即将到期，投资者可以和园区协商，在买卖协议中明确约定由园区负责办理续期，并承担相关的续期费用。此外，了解土地权利的有效期，投资者可以根据项目用地需求合理选址和规划。对于长期项目来说，投资者需要重点关注土地的有效期和续期条件，避免因土地权利到期而导致项目中断或法律问题。

（四）环评许可问题

根据印尼法律规定，工业公司从事的活动对环境存在影响的，需依法办理相应的环评文件，取得环评许可。在建厂前选择项目用地时，投资者应提前确认园区是否已经获得了相应的环评许可，主要需关注以下几个方面：相关环评许可的类型、取得时间以及许可有效期、容纳的活动范围（例如对建厂活动以及后续生产活动涉及的污染排放、废弃物处理或噪音干扰等的限制）、强制性报告义务等。

在尽职调查过程中，投资者需确认园区管理公司是否已取得有效的环评许可（Analisis Mengenai Dampak Lingkungan, “AMDAL”/“大环评”）。实践中，如土地已完成过户，而园区公司无法配合外资公司取得为建厂和运营所需的环评许可，项目可能会因为无法及时取得环评而无法按时开工建设。近年来，印尼的环境监管法规在不断完善，监管日趋严格，投资者应谨慎确保项目用地符合环保规定，避免后续因环评问题导致建厂工期被延误。

（五）园区的内部管理政策限制

工业园区管理公司通常会制定内部的物业管理政策，这些文件一般会约定园区设施连接和使用费（如净水、电力、天然气等），以及废水处理、固体废物处理、安保和物业管理等杂费。值得注意的是，部分园区还在物业管理中纳入了入驻企业的相关义务和限制。例如，物业管理文件可能会对企业的土地管理和利用活动做出规定，包括是否需要设立隔离带、工厂建设活动的噪声和安保管理，以及道路使用的要求等。此外，属于高污染或重工业类型的产业，还可能会被纳入园区的负面产业清单之中。在这种情况下，投资者应仔细核查园区物业管理文件的相关内容，确认拟实施的生产活动不在受限范围内。此外，根据我们的项目经验，印尼部分园区的物业管理文件还包含对企业再次转让土地的限制。比如，园区会要求入驻的公司在转让园区土地前取得其书面同意，或者要求公司转让时向园区支付一定比例的费用。因此，在土地交易项目中，投资者不可忽视对园区物业管理文件的审查，并应谨慎确认其中是否存在对自身不利的条款或限制性规定。

（六）土地过户的时间表安排

印尼土地交易过户由当地的土地公证师（PPAT）负责，最终的办理时长需与PPAT确认，通常为2-6个月不等。办理土地过户的关键条件包括签署土地买卖契据（AJB）、确认交易税费的支付以及土地的产权负担是否解除。值得注意的是，在过户前，包括土地和建筑税（PBB）在内的、与所有权转让相关的所有税费必须付清，否则过户程序将可能受阻。为了确保土地过户顺利进行，投资者在实施尽职调查时，应确认业主是否已经足额缴纳了土地和建筑税。未缴纳这些税费可能导致土地过户延误，或在过户后面临税务稽查时产生税负争议。此外，投资者可以要求业主到土地局实施土地查册（Surat Keterangan Pendaftaran Tanah，“SPKT”），以确保土地上没有未解除的抵押或其他产权限制。如果土地上存在未解除的抵押或其他产权负担，可能会影响土地过户的合法性，导致交易无法顺利完成。

（七）用地活动与基层社区的潜在矛盾

在印尼进行土地交易和投资项目时，与基层社区建立友好关系也是确保项目顺利进行的重要因素。一方面，企业可以通过尽职调查，确保土地权属清晰、土地利用活动合法合规，以免引发纠纷。另一方面，建议投资者实地考察园区的管理情况以及与基层社区的互动。若项目土地与村庄毗邻，用地活动可能会影响到居民的生活时，投资者可以提前协调园区与社区进行沟通，确保用地活动可以获得当地社区的支持和理解，减少潜在的阻力和矛盾。

五、总结

近年来，中国企业到印尼投资买地的项目呈现增长趋势，反映了中国企业的对外投资从出口贸易向海外投资建厂的转变过程。中国企业的海外投资项目往往呈现快节奏的特点，然而，快节奏的海外投资项目往往伴随着更高的法律风险。印尼的土地制度复杂、法律环境不稳定、地理条件多样，这些因素都可能增加投资项目的风险。为了降低风险，在交易前实施尽职调查至关重要。通过尽职调查，投资者可以识别潜在的合规问题，避免因土地权属不清或环评许可不完善等问题，导致项目延误或卷入法律纠纷。尽职调查还可以帮助投资者确定交易的可行性，减少因决策不当而带来的时间成本和经济损失。投资者在进行土地交易时，应密切关注外资持有土地的限制、土地权利的期限、环保许可、土地过户流程等关键点，从而更好地促进本地投资建厂顺利执行。

作者：

特别声明：大成律师事务所严格遵守对客户的信息保护义务，本篇所涉客户项目内容均取自公开信息或取得客户同意。全文内容、观点仅供参考，不代表大成律师事务所任何立场，亦不应当被视为出具任何形式的法律意见或建议。