一、法律与监管动态

随着数字资产行业的全球化发展，泰国此次新规对中国数字资产企业的海外业务布局影响重大。中国相关企业若想拓展泰国市场或已在泰开展业务，必须深入了解并遵守该法规，以避免潜在的法律纠纷和经营阻碍，这关系到企业在国际市场的合规运营与可持续发展。

（一）内容提要

泰国颁布了一项新的紧急法令，旨在规范面向泰国用户提供服务的外国数字资产业务运营商。该法令根据语言、货币以及与泰国相关的运营等因素，扩大了泰国的司法管辖范围，意在加强消费者保

护并防范网络犯罪。修订后的紧急法令已于2025年4月13日正式生效。

（二）全文

2025年4月13日，泰国正式实施《数字资产业务紧急法令（第2号）B.E.2568(2025)》（以下简称“紧急法令”），对现有数字资产监管框架进行了重大修订。该紧急法令旨在监管在泰国境外运营、但向泰国境内用户提供服务的数字资产业务，以应对网络犯罪和金融安全方面的相关问题。

本次法令修订对《数字资产紧急法令 B.E.2561(2018)》第二十六条作出调整，将向泰国客户提供服务的外国数字资产服务商纳入泰国司法管辖范围。同时，第26/1条明确列出了认定外国数字资产业务在泰国

境内运营的具体标准，包括：

• 运营方的内容全部或部分以泰语展示。
• 运营方的网站域名以“th”“ไทย”结尾，或其他与泰国相关的标识。
• 运营方支持使用泰铢（THB）或通过泰国金融机构进行交易。
• 运营方的服务条款明确由交易中适用泰国法律，或争议在泰国法院解决。
• 运营商像专门面向泰国用户的服务（如网页索引）支付费用。
• 运营商需在泰国设有实体办事处或安排人员，以提供支持服务。
• 其他由泰国证券交易委员会（SEC）认定的特征。

这些规定旨在确保外国数字资产服务商在与泰国居民开展业务时，遵守泰国相关法规，从而提升消费者保护水平和金融体系的完整性。此次紧急法令的颁布，体现了泰国政府对快速发展的数字资产业务行业实施有效监管的决心。通过将面向泰国客户的境外机构纳入监管视野，政府希望降低无监管数字资产活动所带来的欺诈、洗钱等风险。

二、政策发展

中国资本在泰国房地产市场投资活跃，短租业务是不少企业和个人的投资选择。泰国此次严格执法，直接影响到中国企业和个人在泰国房产投资的运营模式和收益。为保障投资安全与合法经营，在泰有房产投资或计划投资的中国企业，必须重视该法规变化，及时调整业务模式以满足合规要求。

（一）全文

泰国当局正在加大力度，打击未经授权的短期公寓租赁行为，尤其是通过Airbnb等线上平台促成的租赁。这类租赁行为违反《酒店法 B.E.2547(2004)》，该法规定，凡提供少于 30 天住宿的房产，须依法取得酒店经营许可证。未取得许可的，最高可处以2万泰铢罚款，且每日追加1万泰铢罚金，直至非法经营行为停止。

泰国众议院消费者保护委员会已敦促相关政府机构与在线订房平台合作，确保平台上仅发布持有合法执照的酒店。此举计划将酒店执照数据库与线上旅游机构对接，要求房东在接受预订前，必须录入有效许可证编号。该措施旨在减少非法住宿，提高服务标准，保障游客安全。

近期执法行动包括对曼谷素坤逸、沙吞等地区公寓的突击检查，此前当地居民曾投诉日租房及其带来的扰民问题。执法人员发现，部分房东（包括外国投资者）将住宅单元违规改作“无证酒店”，并通过诸如将钥匙放置在公共储物柜等非常规手段向租客提供住宿。

泰国副总理兼内政部长Anutin Charnvirakul已指示地方行政厅加强巡查，对违法行为依法严处。居民可向“达蒙通投诉中心”（Damrongtham Center）或当地主管部门举报非法短租行为，以便相关部门及时调查处理。

此次整治行动，旨在恢复住宅社区秩序，维护酒店业规范经营，确保房产租赁活动符合国家法律法规。

来源：中国合规网

作者：陈立彤，大成上海办公室高级合伙人；邮箱：henry.chen@dentons.cn、电话：13501872121