引言
上篇我们聚焦准入设立、主体备案、政策优惠三大核心环节，拆解了中企高端装备出海越南的前期落地合规要点，为项目启航筑牢了基础。而企业顺利落地后，运营阶段的合规管控更是行稳致远的关键。
2026年越南劳动、数据、外汇、知识产权等领域新规密集落地，监管尺度日趋精细化，对于风电、光伏、高端机械这类技术密集、用工密集、资金流转频繁的企业而言，稍有疏漏便可能引发劳资纠纷、税务稽查、资金汇出受阻等风险。
结合最新法规细则、本土实操判例与企业运营痛点，本篇聚焦不动产租赁、劳动用工、知识产权、外汇管控、应急防控五大常见场景，打造全周期运营合规风控方案，护航中企在越南市场长效深耕。
一、不动产租赁：权属核查+备案登记，筑牢资产安全底线
越南宪法及土地法明确规定土地归国家全民所有，外商投资企业可依法取得土地使用权，但无权受让土地所有权。高端装备制造外资企业可通过四类合规路径获取土地使用权，适配生产经营场地需求：
- 土地租赁：最主流合规方式，工业用地标准租期50年，新能源、高端装备等特殊重点项目，经审批可延长至70年，租期内依法享有土地使用权。
- 特定园区租赁/分租：在工业区、经济区、高新区内，向已取得合法土地使用权的园区开发商租赁或分租土地，园区已完成基础配套，手续简便、落地高效。
- 特定园区受让土地使用权及附着资产：依据2024版《土地法》[1]，仅限工业区、产业集群、经济区范围内，外资企业可直接受让土地使用权及地上附着资产，实现土地权益合规流转。
- 股权并购间接取得：若目标境内公司已合法持有土地使用权证，外资可通过股权收购方式控股目标公司，间接享有对应土地使用权，该路径受《投资法》《土地法》双重保护。
高端装备制造对生产场地的层高、承重、消防、物流通道均有特殊硬性要求，一旦场地存在产权瑕疵、手续不全或合同漏洞，极易引发停产搬迁、设备损毁、合同无效等重大风险，直接影响项目投产与持续经营。因此，无论采取租赁还是特定园区受让方式获取土地使用权，均需牢牢盯住权属核查、备案登记、合同条款严谨三大核心环节，全方位排查隐患、筑牢合规防线，切实保障生产经营场地长期稳定、无纠纷。
（一）出租方与标的资产合规核查
- 资质核验：出租方需具备房地产业务许可证、工业区总体规划批复；第三方出租需提供土地使用权证（LUR）、房屋所有权证明，确保用途为工业生产，禁止租赁住宅、商业用地改作生产用途。
- 权利排查：通过土地登记局查询标的资产无抵押、查封、重复租赁；若存在抵押，需取得抵押权人书面同意函，否则租赁协议无效。
（二）租赁协议核心条款
- 租赁期限：工业用地最长70年，期限与企业经营期限匹配，约定自动续租条款，续租租金涨幅不超过当地基准价5%；
- 租金支付：按年支付为主，禁止一次性超额支付，明确租金调整周期（每3-5年调整一次），不得低于政府最低指导价；
- 改造与修缮：高端装备生产需改造厂房的，明确改造权限、费用承担、期满资产归属，大型改造需提前报备工业区管委会；
- 违约解除：约定出租方产权瑕疵、政策变更等情形下的单方解除权与赔偿标准，保障企业停产损失追偿权。
（三）租赁备案：生效必备要件
根据《土地法》《土地法实施细则》等规定，土地租赁合同必须在土地登记局办理备案，未备案的租赁协议不具备对抗善意第三人的法律效力，无法获得征地拆迁补偿、无法办理水电过户及权属变更手续。备案核心材料包括书面租赁协议、土地使用权权属证明、企业登记证书，备案费用按合同租金总额的0.5%计收；工业区内厂房租赁可委托园区管委会代办备案，材料齐全情况下5个工作日即可办结。
二、劳动用工：2026新规下的薪资社保与劳资风控[2]
2026年越南全面上调最低工资标准，社保征管趋严，劳动保护力度持续升级，高端装备企业用工规模大、技术岗位多，需严守合规红线，避免劳资纠纷。
（一）劳动合同与内部制度合规
- 合同形式：必须签订书面劳动合同，固定期限最长36个月，两次续签后转为无固定期限；未签合同需支付双倍工资，监管抽查力度大幅提升。
- 内部条例：用工10人以上必须制定劳动条例，涵盖工时、考勤、奖惩、保密条款，经职工代表协商+公示后生效，方可作为管理依据。
- 试用期：技术工人≤30天，专业技术人员≤60天，高管≤180天，试用期工资不低于正式工资80%，禁止重复约定试用期。
（二）2026最新薪资社保标准
- 最低工资标准（2026年1月1日起执行，平均涨幅7.2%）：一区（河内、胡志明）531万越盾/月，二区（岘港、海防）473万越盾/月，三区（平顺等中部）414万越盾/月，四区（偏远地区）370万越盾/月，严禁以补贴抵扣最低工资。
- 加班费规则：工作日加班150%、周末200%、法定假日300%，夜班额外加付30%，年加班时长≤200小时，特殊情况需报备劳工部门。
- 社保缴纳：企业承担23.5%，个人承担11.5%；迟缴社保按日加收罚金，兼职员工（合同≥1个月）也需强制缴纳，全程线上申报，数据与税务、劳工部门互通。
（三）外籍员工与工会合规
- 中方技术/管理人员：工作超3个月必须办理工作许可，材料简化为无犯罪记录、学历证明、健康证，审批5个工作日；提交护照材料时，避开印有中越争议地图的内页，仅提供个人信息页、签证页，避免工作许可审核受阻。
- 工会要求：越南工会权限较高，解雇员工需提前书面通知工会并说明理由，违法解雇需支付双倍赔偿金；建议建立劳资沟通机制，定期协商薪酬、工时问题。
三、知识产权保护：技术保密与侵权维权双闭环
高端装备核心技术是企业核心竞争力，越南2026年强化知识产权执法，中企需做好本地注册、许可备案、侵权防控全流程管理，杜绝技术泄露与仿冒风险。
（一）越南本地知产注册
知识产权遵循严格的地域性保护原则，在中国境内核准注册的专利、商标，其权利效力仅及于中国境内，无法在越南直接获得法律保护，需提前在越南国家知识产权局（NOIP）完成属地化注册登记：
- 专利：发明专利保护20年，流程为形式审查→公告→实质审查→授权，2026年审批周期压缩至24个月，风电、光伏核心专利可申请优先审查；
- 商标：保护10年，续展永久有效，2026年取消授权代表签字公证要求，仅需提供公司盖章+职位证明，注册成本大幅降低。
（二）技术许可与保密合规
境内母公司向越南子公司许可专利、技术秘密，但需关注双向合规：
- 中国端：自由类技术仅需备案，限制类技术办理出口许可；
- 越南端：许可协议书面签订，明确范围、期限、保密义务，在NOIP备案，禁止限制技术改进、垄断定价等条款，避免被认定无效。
（三）侵权维权路径
- 日常监测：定期检索NOIP公告，排查仿冒专利、近似商标，目前越南风电叶片相关专利超80项，需提前规避侵权；
- 维权方式：行政投诉（效率最高且占比极高，可没收侵权产品、责令停产）、民事诉讼（索赔损失）、刑事报案（适用于大规模侵权）；委托本地知产律师+技术鉴定机构，提升胜诉率。
四、外汇资金与关联交易：合规流转，杜绝汇出受阻
越南实行严格外汇管制[3]，2026年进一步收紧跨境资金流动监管尺度，高端装备企业资金往来频繁、跨境流转量大，需严守账户合规、利润汇出、关联交易三大核心规则，严控资金划转与外汇申报风险。
（一）外汇账户与利润汇出合规
- 账户管理：必须开立直接投资资本账户（DICA），注册资本、贷款、利润汇出必须通过该账户，禁止个人账户代收代付公司资金；
- 利润汇出条件：完成年度汇算清缴、提交审计报告、提前7日报备税务机关，预提所得税10%，依托中越税收协定可申请优惠税率；
- 现金管控：出入境现金超5000美元必须申报，违者没收罚款，跨境资金优先通过银行转账。
（二）关联交易合规
母子公司、关联方交易需符合独立交易原则，防范转让定价风险：
- 决策程序：关联交易需经董事会批准，留存会议纪要；
- 定价公允：采用市场定价、成本加成等合规方式，留存第三方评估报告、市场价格依据；
- 申报义务：年度汇算清缴时提交关联交易申报表，隐瞒不报将面临税务稽查与罚款。
结语
2026年越南高端装备出海合规环境全面优化，但运营端监管更趋精细化，从不动产租赁到资金汇出，从用工管理到知产保护，每一环都需严守法律边界。面对当地“宽准入、严监管”的合规趋势，中企更需建立长效管控体系，将风险防控融入经营全流程、同步做好突发状况应急处置：建议设立专职合规岗或委托专业机构兜底，实时跟踪法规迭代动态，定期开展全员合规培训，针对管理层强化外汇、税务、关联交易合规意识，对一线岗位侧重知产保密、安全生产宣导；每年开展全面合规自查审计，聚焦高频风险点及时整改，针对政治及汇兑风险可投保中信保海外投资险，遇劳资纠纷优先协商化解、遭行政稽查第一时间聘请本土律师介入。
中企需将合规理念贯穿投资全周期，依托2026最新法规制定个性化落地方案，借助专业机构力量实现业务扩张与风险防控的双赢。合规是出海企业的核心竞争力，唯有筑牢合规根基，才能在越南市场长期深耕，实现高端装备制造国际化布局的可持续发展。
注释：
[1] 越南2024版《土地法》，Land Law 2024（No. 31/2024/QH15）
[2] 法规来源：越南《劳动法2019》（Labor Code 2019，No. 45/2019/QH14，2021年1月1日生效）；《社会保险法2014》及修订细则、政府第293/2025/ND-CP号最低工资法令、第12/2022/ND-CP号劳动社保处罚细则、越南劳动荣军社会部（MOLISA）官方公告。
[3] 法规来源：越南《外汇管理条例》、越南国家银行Circular No.06/2019/TT-NHNN（FDI企业外汇账户管理）、Circular No.08/2024/TT-NHNN（2024年9月1日生效，强化跨境资金汇出监管）、2026年2月9日生效外汇监管新规及Decree No.310/2025/ND-CP配套细则
来源：律商视点
作者：
- 王卫东，竞天公诚律师事务所（北京办公室）合伙人；专业领域：能源与自然资源、资本市场、投资与并购、重大资产重组、境外投资、仲裁、私募股权与风险投资；联系方式：邮箱：wang.weidong@jingtian.com
- 林清，竞天公诚律师事务所（北京办公室）合伙人；专业领域：投资与并购、境外投资、外商直接投资、竞争法/反垄断；联系方式：邮箱：linqing@jingtian.com