本文是东南亚数据中心绿地投资系列的第二篇，继前篇对马来西亚数据中心绿地投资的法律监管环境进行介绍后，本篇旨在系统梳理外国投资者在泰国拿地新建数据中心项目所涉及的核心法律监管事项，涵盖从项目准入、开发到运营所涉关键审批与证照要求，以期为有意赴泰投资数据中心的国内投资者及运营商，在项目研判与架构设计阶段提供有价值的实务参考。

一、泰国数据中心行业外资准入申请

和马来西亚相比，泰国对于外商投资活动有着更为严格的监管。《泰国外商投资法》（Foreign Business Act, “FBA”）列明了三类外商投资的限制性业务清单。如果外国人希望从事清单内限制性业务的，原则上须获得商务部商业发展厅（Department of Business Development, Ministry of Commerce of Thailand, “DBD”）颁发的特定许可，即外商营业执照（FBL）。

就数据中心行业而言，其业务性质是否落入FBA限制性清单，需结合具体服务模式进行个案判断。然而在实践中，获得泰国投资促进委员会（Board of Investment, “BOI”）的审批，已成为突破FBA限制的最清晰、可靠的法律路径。数据中心已被BOI明确列为可享受投资促进的行业类别，根据BOI发布的《2025年投资促进指南》，数据中心项目归属于第8.2.1类"数字基础设施"中的"数据中心"业务，获得BOI促进证书的项目公司可依法豁免FBA项下的外资持股限制，设立100%外资持股的项目公司并合法持有项目用地，无需另行申请FBL。

BOI是泰国总理府下设的政府机构，负责推动和促进优质外商投资项目。通过BOI审批的项目，除可突破外资持股限制外，还可获得一系列法律与税务层面的特殊优待：

在申请时序上，BOI的申请无需以完成项目公司注册为前提，外国投资者可以先行以项目名义提交BOI申请，待取得原则性批准后，再依据该批文直接注册成立100%外资持股的项目公司。这一路径不仅无需在公司设立初始引入泰籍股东，省去了后续股权变更的复杂流程，更能确保项目公司从成立之初即完整享有BOI配套的优惠政策。因此，对于外国投资者在泰国绿地新建数据中心项目而言，BOI审批不仅是市场准入的关键审批环节，更是项目启动及投资主体合法设立的先决条件。

二、泰国外国投资者购买土地的要求和限制

（一）BOI路径

根据泰国《投资促进法》（Investment Promotion Act），已取得BOI投资促进证书的外资主体，可依法持有项目经营所需的土地，不受《土地法》项下外资持股比例的限制。对这类投资主体而言，在与卖方签署意向书（Letter of Intent）或谅解备忘录（Memorandum of Understanding）之后，可对意向地块开展法律、技术等一系列尽职调查。从法律尽调的角度，需重点关注以下事项：

意向书或备忘录中一般应设定一定期限的独家谈判期，为买方预留完成尽职调查所需的合理时间。同时，文件中宜明确约定，最终交易对价应以买方对于尽职调查结果满意为前提，买方有权依据尽调中发现的权利瑕疵、规划限制或其他重大不利事项，对交易条件进行调整，或在尽调结果无法满足投资需求时无条件退出交易。

（二）IEAT工业园区路径

泰国工业区管理局（Industrial Estate Authority of Thailand, “IEAT”）系依据《泰国工业区管理局法》（Industrial Estate Authority of Thailand Act, B.E. 2522 (1979)）设立的国有专业机构，隶属工业部。该法第10条赋予IEAT对辖区内土地的使用与管理权限，第44条进一步规定了外资企业在IEAT园区内可经批准持有土地用于经营活动。如果项目所需用地位于IEAT管理的工业园区内，则可以通过向IEAT提出申请，获得外资全资持有园区土地的批准，无需另行申请BOI审批。

IEAT工业园区基础设施配套完善，其法定职能之一即为提供道路、排水、污水处理、电力、供水、通信等配套设施。IEAT推行 “单一窗口” 办理机制，提供土地过户、环保评估、建设许可等一站式服务，可有效降低项目开发建设所需各项政府审批的行政协调成本，缩短项目周期。此外，园区内还设有“自由区”（Free Zone），入驻企业可享受机器设备、原材料、产品进出口关税、增值税方面的特殊优惠。因此，IEAT园区内的工业用地因基础设施配套完善、审批流程便捷，其土地价格通常高于园区外的一般工业用地。

需要说明的是，IEAT路径与BOI路径属于两个独立但可叠加的政策体系，二者在政策定位和适用条件方面有实质性差异：

IEAT是以特定地区为导向的地方促进政策，凡落户于IEAT所辖工业园区内的项目，均可依法享有在园区内持有土地所有权、以及运营许可一站式审批等便利。该等便利独立于BOI体系之外，即便项目未申请BOI促进证书，通过IEAT路径亦可合法持有园区内工业用地并开展数据中心项目的投资建设。

BOI则属于以项目为导向的产业促进政策，其激励措施（如企业所得税减免、进口关税豁免等）取决于项目本身是否符合泰国当前鼓励的投资方向。对于拟购买IEAT园区以外工业用地的外国投资者而言，申请BOI促进证书是其合法取得土地所有权的必要前提。

两项政策并非互斥，而是可叠加适用的。外国投资者可以在IEAT园区内购地落项目的同时，就该等数据中心项目另行申请BOI促进证书，从而在已享有土地持有便利的基础上，进一步叠加获得企业所得税减免等税收优惠，实现政策红利的最大化。

三、泰国开发建设数据中心所需政府审批及证照

（一）环境影响评估

环境影响评估是泰国《国家环境质量提升与保护法》（Enhancement and Conservation of National Environmental Quality Act, “NEQA”）确立的一项强制性前置审批程序，旨在评估拟建项目对环境可能造成的影响，并提出减缓措施。主管机构为自然资源和环境政策与规划办公室（Office of Natural Resources and Environmental Policy and Planning, “ONEP”）。NEQA明确规定，特定类型和规模的项目在施工前，必须完成环境影响评估报告并获批。

根据泰国自然资源与环境部发布的《需提交EIA的项目类型清单》，大规模数据中心项目已纳入需要完成环境影响评估的强制清单。这类项目在土地开发或开工建设前，须完成环境影响评估报告编制，并取得ONEP的正式批准，整个流程通常需6–12个月，复杂项目甚至更久。

（二）电网接入

充足的电力保障及符合要求的输电线路接入条件是数据中心项目选址的决定性因素，因此在土地购置阶段，投资者需对意向地块的供电申请路径、供电线路规划及变电站等配套设施建设事项予以特别关注。

数据中心的供电一般通过与地方电力局（Provincial Electricity Authority, “PEA”）或大都会电力局（Metropolitan Electricity Authority, “MEA”）签署供电协议实现。从运营可靠性出发，数据中心通常采用双路供电架构，即由两条独立物理路径的市电线路引入，以确保单一线路故障时负荷可自动切换，保障业务连续性。因此，在前期核查中，除确认电网具备足够容量外，还须核实项目地块是否具备双路高压进线条件，以及周边变电站是否支持来自不同母线或不同变电站的独立馈线。此外，根据泰国国家能源政策委员会2025年11月批准的一项决议，基础负荷需求达200兆瓦及以上的获得BOI促进证书的数据中心项目，可直接向泰国发电局（Electricity Generating Authority of Thailand, “EGAT”）购电，为超大规模数据中心项目提供了更具保障的供电路径。

鉴于电力接入和供应对数据中心项目的决定性影响，投资者应在土地买卖协议中明确约定将项目地块具备合规电力接入条件，如取得PEA或MEA出具的《供电方案批复》并签署正式供电协议，且满足双路供电接入要求列为土地收购协议的交割先决条件。

（三）建筑许可证（Building Permit）

根据泰国1979年《建筑控制法》（Building Control Act B.E. 2522）及其后续修订，数据中心属于商业建筑，其在开工前必须取得建筑许可证（泰语简称"อ.1"，常称为Building Permit）。监管机构为项目所在地的地方行政机构——曼谷地区为曼谷都市管理局，曼谷以外地区为府级地方政府或市、区级行政机构。申请时须提交完整施工图设计文件，包括建筑、结构、消防、电气、暖通空调、给排水、弱电与机房专项设计等全套图纸，且须符合用地规划、容积率、限高、退红线、噪音、环保及电力配套要求。

（四）竣工验收及使用许可（Occupancy Permit或Use Permit）

根据泰国《建筑控制法》及其后续修订，数据中心完工后必须完成竣工验收并取得建筑验收合格证（泰语简称"ออร.6"或"Or.6"，常称为Occupancy Permit或Use Permit）后方可合法投入使用。监管机构与建筑许可证发证机关一致。验收核心在于核查工程是否严格按已审批图纸、规范及建筑许可条件施工，重点核查内容涵盖建筑结构、消防系统、电气系统、暖通冷却系统、给排水、弱电与机房专项、防雷接地、噪音、环保及安全疏散等是否全部达标。

四、泰国数据中心项目运营所需证照

（一）第一类电信业务许可证

根据泰国《电信业务法》B.E. 2544（2001）（Telecommunications Business Act B.E. 2544 (2001)）及其后续修订，泰国电信业务的监管机构为国家广播电视与电信委员会（National Broadcasting and Telecommunication Commission, “NBTC”），其主要负责电信运营商监管、无线电频率管理、网络安全合规、个人数据保护义务履行以及数字通信服务的监督管理。

根据《电信业务法》，任何电信业务的经营者必须向NBTC申请相应的许可证。泰国有三类电信业务许可证：

第一类许可证：适用于提供电信服务但不运营电信网络的电信业务经营者，向NBTC报备后即可获发。此类许可证无外资持股比例限制，但持证主体若为外资企业，仍须确保其在《外商经营法》下的合规地位（如取得BOI促进证书或外商经营许可证）；

第二类许可证：适用于向特定客户群体提供服务（无论是否运营电信网络）或对市场竞争影响较小的电信业务经营者。此类许可证有外资准入限制，持证主体的外资持股比例不得高于49%；

第三类许可证：适用于运营电信网络并向公众提供服务的经营者。此类许可证有外资准入限制，持证主体的外资持股比例不得高于49%。

数据中心无需运营电信网络，数据中心运营商申请第一类许可证即可。

（二）ISO/IEC 27001信息安全认证

ISO/IEC 27001是国际标准化组织发布的关于信息安全管理体系的国际标准，对建立、实施、维护和持续改进信息安全管理体系的要求作出了明确规定，最新版本为ISO/IEC 27001:2022。根据泰国《2025年投资促进指南》，取得ISO/IEC 27001证书属于数据中心项目享受企业所得税豁免优惠政策的强制前提。

同时，获得该认证有助于确保数据中心项目公司（如果其为个人数据处理者）与泰国《个人数据保护法》 （Personal Data Protection Act B.E. 2562 (2019), “PDPA”）的合规对接，取得ISO/IEC 27001证书所建立的信息安全管理体系能够有效支撑PDPA框架下对于个人数据处理者的数据保护合规要求。

总结

泰国正凭借其区域交通和通信枢纽的区位优势、清晰的数字基建战略导向，以及成熟的BOI投资促进体系，迅速崛起为东南亚数据中心绿地投资的首选目的地之一。鉴于数据中心项目涉及的审批链条长、专业交叉广，且环境影响评估、电网接入等关键环节存在较大的时间与结果的不确定性，建议投资者在项目前期即引入具备项目经验的法律与专业顾问团队，开展全面的尽职调查、可行性评估与风险预判。同时将各项审批条件通过明确、具体的合同条款转化为可控的交易步骤及安排，审慎设计土地收购协议的资金支付及交割先决条件、资金共管及释放机制等，确保在法律合规及风险可控的框架内实现项目的稳健落地与可持续运营。

来源：通商律师事务所

作者：沈晓琳，通商律师事务所北京办公室合伙人；邮箱：shenxiaolin@tongshang.com

声明：本文和其内容仅代表作者本人观点，不视为通商律师事务所或其律师的法律意见或建议。

延伸阅读：东南亚数据中心绿地投资系列（一）—— 马来西亚